(변호사작성) 전세계약서 패키지

전세계약서는 임대인과 임차인이 아파트에 대해 전세금을 지급하고 일정 기간 사용, 수익하는 전세 계약서입니다. 전세금 총액, 계약금, 중도금, 잔금의 지급 구조부터 명도 시기, 전세 기간, 구조 변경 금지, 계약 위반 시 배상 조건, 임차인 의무, 계약 종료 효과, 분쟁 해결까지 전세 계약의 전 과정을 10개 조항으로 체계적으로 규정합니다. 특히 계약 위반 시 임대인은 계약금 배액 배상, 임차인은 계약금 몰취라는 명확한 배상 기준을 제6조에서 규정하여 위약 상황에서의 분쟁을 최소화하는 구조가 이 서식의 핵심 특징입니다.

🚩 전세금 지급 구조와 각 단계별 주의사항 

- 계약금 지급 시 확인 사항 : 계약금을 지급하기 전 반드시 임대인 신분증과 등기부등본 소유자의 일치 여부를 확인하고 근저당권, 가압류, 압류 여부를 점검. 계약금은 제6조의 배액 배상, 계약금 몰취 조항이 적용되는 기준 금액이 되므로 금액 설정에 신중을 기해야 함. 계약금 지급 즉시 계약서 원본을 수령하는 것이 원칙

- 중도금 지급 전 권리 변동 확인 : 계약금 지급 후 중도금 지급 사이에 새로운 근저당 설정, 압류 등 권리 변동이 발생하는 경우가 있으므로 중도금 지급 직전 등기부등본을 재확인하는 절차가 필요. 권리 변동이 발견되면 임대인에게 즉시 해소를 요구하고 해소되지 않으면 계약 해제와 계약금 반환을 청구할 수 있음

- 잔금 지급과 명도의 동시 이행 : 제3조에서 잔금 수령과 동시에 명도하도록 규정하므로 잔금 지급일에 임대인이 실제로 목적물을 비워두었는지 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 원칙. 잔금 지급 당일 등기부등본을 최종 확인하고 전입신고와 확정일자를 즉시 완료하는 것이 전세금 보호의 핵심

💡 작성 TIP

전세계약서에서 가장 중요한 것은 계약금 지급 전 등기부등본을 직접 발급하여 소유자 동일 여부와 선순위 권리 관계를 확인하는 것입니다. 잔금 지급 당일에도 등기부등본을 재확인하고 전입신고와 확정일자를 즉시 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전세금 규모가 클수록 전세 보증보험 가입을 검토하고 구조 변경이 필요한 경우 반드시 제10조 특약 사항란에 허용 범위를 명시하여 퇴거 시 원상복구 분쟁을 사전에 방지하세요.